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本期要點(diǎn)：

一、政策動(dòng)態(tài)

（一）財(cái)政部定調(diào)2022

（二）銀保監(jiān)：3月1日起，四大AMC非金融子公司負(fù)債依存度不得高于30%

（三）李揚(yáng)：發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)需要頂層設(shè)計(jì)

二、行業(yè)訊息

（一）信達(dá)系高管入駐恒大執(zhí)行董事會(huì)

（二）融創(chuàng)加速退出資產(chǎn)，國(guó)企進(jìn)場(chǎng)

（三）理性分析央行發(fā)布會(huì) 警惕債市調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)

來(lái)源：浙商資產(chǎn)研究院

一、政策動(dòng)態(tài)

（一）財(cái)政部定調(diào)2022

財(cái)政體系年度工作會(huì)議沒(méi)有再提及前段時(shí)期熱議的“房地產(chǎn)稅”，可能意味著“房地產(chǎn)稅”的推出會(huì)有一定延后。不過(guò)針對(duì)地產(chǎn)行業(yè)，財(cái)政部亦提出要堅(jiān)持房住不炒定位，同時(shí)優(yōu)化城鎮(zhèn)保障性安居工程支出結(jié)構(gòu)、發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，并將繼續(xù)支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和農(nóng)村危房改造。

評(píng)論：房地產(chǎn)稅出臺(tái)還是遇到較大阻力，顯然今年的財(cái)政政策組合選擇的是以減稅降費(fèi)的方式實(shí)現(xiàn)赤字，而不是依賴政府主動(dòng)投資的模式，這說(shuō)明國(guó)有資本在2022年的市場(chǎng)會(huì)相對(duì)保守，讓出空間讓民間資本發(fā)揮。

（二）銀保監(jiān)：3月1日起，四大AMC非金融子公司負(fù)債依存度不得高于30%

2022年1月14日，銀保監(jiān)會(huì)正式發(fā)布《銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)關(guān)聯(lián)交易管理辦法》（下稱《辦法》），其中規(guī)定，金融資產(chǎn)管理公司非金融子公司負(fù)債依存度不得超過(guò)30%，2022年3月1日起執(zhí)行。這意味著：四大AMC必須加速回歸主業(yè)。對(duì)于《辦法》制定的初衷，銀保監(jiān)會(huì)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人在答記者問(wèn)時(shí)表示，近年來(lái)，隨著我國(guó)銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)快速發(fā)展，銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)關(guān)聯(lián)交易引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)暴露的情況不斷顯現(xiàn)，通過(guò)隱匿關(guān)聯(lián)關(guān)系、設(shè)計(jì)復(fù)雜交易結(jié)構(gòu)、利用子公司違規(guī)提供資金等方式規(guī)避監(jiān)管、套取利益等問(wèn)題時(shí)有發(fā)生，甚至引發(fā)重大風(fēng)險(xiǎn)，為彌補(bǔ)制度短板，有必要進(jìn)一步修訂完善關(guān)聯(lián)交易的有關(guān)監(jiān)管規(guī)定?！掇k法》自2022年3月1日起施行。值得注意的是，《辦法》所稱銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)包括銀行機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和境內(nèi)依法設(shè)立的信托公司、金融資產(chǎn)管理公司、金融租賃公司、汽車金融公司、消費(fèi)金融公司。

評(píng)論：四大AMC非金子公司通常是作為主業(yè)的補(bǔ)充板塊，通過(guò)向風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)紓困來(lái)獲得收益，這種操作背后可能有融資實(shí)質(zhì)。如果要求非金業(yè)務(wù)子公司降低財(cái)務(wù)依存度，那么相當(dāng)于直接壓降非金業(yè)務(wù)在AMC集團(tuán)的業(yè)務(wù)占比，更加向主業(yè)轉(zhuǎn)移。

（三）李揚(yáng)：發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)需要頂層設(shè)計(jì)

北京市第十五屆人大財(cái)政經(jīng)濟(jì)委員會(huì)委員、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院學(xué)部委員、國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室理事長(zhǎng)李揚(yáng)認(rèn)為，在住房市場(chǎng)上推行供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，重點(diǎn)加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，是下一階段各級(jí)政府推動(dòng)城市住房市場(chǎng)發(fā)展的重要任務(wù)。近年來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入了以中高速度增長(zhǎng)為主要特征的“新常態(tài)”。李揚(yáng)認(rèn)為，在新常態(tài)下，租賃市場(chǎng)和住房買賣市場(chǎng)仍存在結(jié)構(gòu)性矛盾。當(dāng)前，隨著國(guó)家推動(dòng)“租購(gòu)并舉的住房制度”，在中央推行保障性租賃住房的同時(shí)，又提出加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，讓住房租賃行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)日益明顯。

“2017年，中央重申要建立‘租購(gòu)并舉的住房制度’，而且首次將‘租’置于‘購(gòu)’之前，意味著今后我們將更多地以租房來(lái)解決居民的住房需求?！崩顡P(yáng)表示，2020年全國(guó)兩會(huì)首次提出“長(zhǎng)租房”，指出要“完善長(zhǎng)租房政策”，意味著長(zhǎng)租房作為住房租賃市場(chǎng)的重要組成部分，已受到政府和各界的關(guān)注和重視。剛剛結(jié)束不久的2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)不僅重申了“房住不炒”的基本原則，而且進(jìn)一步提出要“加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)”。這一系列政策的逐步升級(jí)傳達(dá)出一個(gè)明確的信號(hào)，就是今后包括長(zhǎng)租房在內(nèi)的住房租賃市場(chǎng)將有一個(gè)大發(fā)展，它將成為我們解決大城市新市民、青年人居住問(wèn)題的重要抓手。

評(píng)論：在經(jīng)濟(jì)承壓的環(huán)境下我國(guó)還是比較依賴房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的，所以不能簡(jiǎn)單認(rèn)為要打壓房?jī)r(jià)，而是要將支持房地產(chǎn)的資金從短期的熱錢置換為長(zhǎng)期的投資，從而拉長(zhǎng)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲趨勢(shì)和平抑波動(dòng)，以此與居民收入相互匹配。在這個(gè)過(guò)程中適當(dāng)?shù)耐七M(jìn)租賃市場(chǎng)有助于儲(chǔ)蓄購(gòu)房力量，同時(shí)緩釋承接過(guò)量房產(chǎn)資源。

二、行業(yè)資訊

（一）信達(dá)系高管入駐恒大執(zhí)行董事會(huì)

2022年1月23日晚間，中國(guó)恒大集團(tuán)發(fā)布公告稱，自1月23日起，肖恩獲委任為執(zhí)行董事，梁森林獲委任為非執(zhí)行董事，原恒大系兩位執(zhí)行董事賴立新、黃賢貴辭任。其中，梁森林為中國(guó)信達(dá)（香港）控股有限公司董事長(zhǎng)，此次作為“局外人”首次進(jìn)入恒大集團(tuán)董事會(huì)。2022年1月21日，中國(guó)恒大集團(tuán)發(fā)布公告，考慮到目前面臨經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)上挑戰(zhàn)，尤其是債務(wù)壓力，風(fēng)險(xiǎn)化解委員會(huì)建議增聘中金公司、中銀國(guó)際等作為財(cái)務(wù)顧問(wèn)，中倫律所作為法律顧問(wèn)，協(xié)助開展債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解工作。

評(píng)論：信達(dá)資產(chǎn)的資本實(shí)力相比恒大的負(fù)債規(guī)模還是相對(duì)較低的，因此不能期待信達(dá)資產(chǎn)介入能夠從根本上扭轉(zhuǎn)局勢(shì)，必然還需要更多的機(jī)構(gòu)介入。但是信達(dá)資產(chǎn)介入主要是表明政府態(tài)度，即AMC的力量已經(jīng)正式介入恒大的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，另一方面信達(dá)資產(chǎn)本身在房地產(chǎn)領(lǐng)域具有獨(dú)特建樹，比較其他幾家AMC更加適合介入恒大。

（二）融創(chuàng)加速退出資產(chǎn)，國(guó)企進(jìn)場(chǎng)

融創(chuàng)已將昆明融創(chuàng)文旅城二期40%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予華發(fā)，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為14億元，包括現(xiàn)金代價(jià)12億元、債權(quán)2億元。此外，近期融創(chuàng)還將武漢一江源項(xiàng)目、武漢甘露山文創(chuàng)城部分股權(quán)，分別轉(zhuǎn)讓給了國(guó)企首創(chuàng)及武漢城建。1月19日，惠譽(yù)將融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)從“BB”下調(diào)至“BB-”，展望由“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”；同時(shí)還將其高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)及其未償高級(jí)無(wú)抵押美元債券評(píng)級(jí)從“BB”下調(diào)至“BB-”。截至2021年6月末，融創(chuàng)中國(guó)總資產(chǎn)為12054.53億元，總負(fù)債9971.22億元，凈資產(chǎn)2083.31億元，資產(chǎn)負(fù)債率82.72%。不過(guò)，摩根大通認(rèn)為融創(chuàng)中國(guó)實(shí)際負(fù)債率為138%，遠(yuǎn)高于目前財(cái)務(wù)報(bào)告顯示的數(shù)據(jù)。

評(píng)論：融創(chuàng)從2019年開始就在加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)，并且折價(jià)出售資產(chǎn)，通過(guò)增強(qiáng)資產(chǎn)流動(dòng)性來(lái)補(bǔ)充融資來(lái)源的不確定。根據(jù)摩根大通的測(cè)算，按照經(jīng)濟(jì)估值方法融創(chuàng)實(shí)質(zhì)上已經(jīng)遇到較大問(wèn)題。

（三）理性分析央行發(fā)布會(huì) 警惕債市調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)

有機(jī)構(gòu)認(rèn)為債市目前調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)在上升。當(dāng)前債券市場(chǎng)已經(jīng)走到央行之前，在央行發(fā)布會(huì)之后，市場(chǎng)普遍按照至少還有一次OMO、MLF降息定價(jià)債市，或者對(duì)央行采取超常規(guī)的寬貨幣抱有期待，這些預(yù)期落空的可能性并不低。從因素分析來(lái)看，目前幾乎所有因素都是利多債市，特別是在“寬貨幣之后、寬信用+寬財(cái)政之前”的階段，但這種階段是不可持續(xù)的。按照央行迫切程度推斷，政策層對(duì)于穩(wěn)增長(zhǎng)的要求很高，其他穩(wěn)增長(zhǎng)政策都將加碼，而這些均利空債市。從政策利率+利差的角度，當(dāng)前OMO利率低于2016年15個(gè)基點(diǎn)，而5年國(guó)開、3年AA+均已經(jīng)低于2016年1～10月中位數(shù)35個(gè)基點(diǎn)，已經(jīng)處于偏低水平。當(dāng)前支撐債市的唯一邏輯是資產(chǎn)荒，但從預(yù)期差的角度，以及政策利率+利差的角度，已經(jīng)無(wú)法再看多債市，提示債市調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)。

評(píng)論：寬貨幣的直接結(jié)果就是資產(chǎn)荒和資金價(jià)格降低，資金端的再投資回報(bào)率下行，存量債券具有相對(duì)高估的市場(chǎng)價(jià)值，但是后續(xù)投資價(jià)值見頂。未來(lái)資金有可能撤出債市，追求高收益?zhèn)蛘咿D(zhuǎn)向股權(quán)投資。